Як здати квартиру в іпотеці?

Все, що потрібно зробити звернутися до банку, співробітники якого, швидше за все, попросять вас написати типову заяву. Якщо ваша іпотека в Ощад, то для здачі нерухомості в оренду вам потрібно отримати письмове схвалення банку.

Коли можуть виселити із іпотечної квартири?

Чи можуть виселити із житла за борги з іпотеки? Так, заборгованість з іпотеки – найпоширеніша ситуація, коли власника можуть виселити із квартири. Банк може звернутися до суду, якщо не платити за іпотекою більше 3-х місяців або заборгованість досягне 5% вартості житла.

Що краще винаймати квартиру або взяти іпотеку?

Коли вигідніше орендувати житло Оренда краща за іпотеку, якщо накопичення відсутні або їх розмір невеликий. Орендна ставка може виявитися нижчою за іпотечний платіж, тому добре знімати житлоплощу, а заощаджені кошти відкладати, наприклад, на початковий внесок.

Запитай.дом.рф
Чи можна здати в оренду Іпотечну квартиру?

Як здати в оренду іпотечну квартиру

Деякі люди думають, що іпотечну квартиру не можна продати або здавати в оренду — банки нібито забороняють позичальникам це робити за умовами кредиту. Але це не так. У статті розповімо, як здати в оренду квартири, яку купили в іпотеку.

Чи можна здавати в оренду іпотечну квартиру

Так, але треба попередити свій банк. Тому перш, ніж здавати квартиру в оренду (письменніше сказати «в найм»), яку ви купили в іпотеку і ще не закрили її, уважно прочитайте свій іпотечний договір.

Для багатьох здавання іпотечної квартири в оренду стає головним джерелом грошей для погашення цього ж іпотечного кредиту. За законом, щоб здати квартиру в оренду або наймання схвалення банку не потрібно ( ЦК України, ст. 346 п. 3 ). Але в тому ж законі є один важливий момент: якщо в іпотечному договорі є інші умови, вони матимуть чинність.

Наприклад, в іпотечному договорі може бути зазначено, що власник може передавати закладене майно у користування іншим особам лише за погодженням із банком. Якщо цього не зробити, банк може зобов'язати вас достроково виплатити весь борг по іпотеці. Тож уважно читайте іпотечний договір — це важливо.

Як погодити оренду іпотечної квартири з банком

Як правило, банки не відмовляють у проханні клієнтів здати іпотечну квартиру в оренду чи наймання. Все, що потрібно зробити, — звернутися до банку, співробітники якого, швидше за все, попросять вас написати типову заяву.

Якщо ваша іпотека в Ощад, то для здачі нерухомості в оренду вам потрібно отримати письмове схвалення банку. Для цього зверніться до менеджера з обслуговування іпотечного кредитування за місцем видачі кредиту.

При собі в офісі банку треба мати:

• Паспорт.
• Іпотечний договір.
• Документ, що підтверджує, що ви власник житла, яке хочете здати.
• Проект договору оренди із зазначенням ПІБ та паспортних даних орендаря та терміну здачі об'єкта в оренду, в якому має бути така умова: «на дату підписання договору найму об'єкт нерухомості перебуває в заставі у банку».

Список документів може відрізнятися залежно від конкретної ситуації. Щоб дізнатися, які саме документи потрібні вам, зверніться до менеджера чаті Домклік .

Після того, як ви отримаєте «добро» від банку, сміливо розміщуйте оголошення про оренду своєї квартири або будинку. А якщо ви вже знайшли мешканців, то підпишіть із ними договір найму житлового приміщення.

Як скласти договір оренди (найму) іпотечної квартири

Договір комерційного найму житла – головний документ для обох сторін угоди. Полягає він у письмовій формі. Важливо скласти його докладно і зрозуміло всім учасників.

Що обов'язково треба зазначити у договорі:

• Предмет договору (що і який термін ви здаєте).
• Максимально докладний та конкретний опис житла із зазначенням адреси, поверху, площі, кількості кімнат, меблів тощо.
• Права та обов'язки сторін.
• Умови оплати.
• Дані сторін угоди.
• Паспортні дані, платіжні реквізити, номери телефонів та інші особисті дані наймодавця та наймача, які можуть стати в нагоді.

Якщо не впевнені в тому, як скласти договір найму комерційного житла — зверніться з юристу або хоча б скачайте типовий бланк договору в інтернеті.

Договір оренди або договір найму житла: у чому різниця та як скласти

Що написати в оголошенні про оренду іпотечної квартири

Грамотне, зрозуміле та красиве оголошення – запорука успіху. В оголошенні про оренду квартири варто вказати, як мінімум, ці пункти:

• Адреса квартири.
• Загальна та житлова площа.
• Кількість кімнат.
• Поверх.
• Наявність техніки та меблів.
• Термін, який ви плануєте здавати квартиру.

І ще. Намагайтеся писати коротко, своїми словами та максимально конкретно. Не використовуйте ВЕЛИКІ ЛІТЕРИ, багато оклику. символів. Перевіряйте помилки.

Чи можна здавати іпотечну квартиру і як ще відбити вкладення

Житло, куплене в іпотеку, перебуває у заставі банку до повного погашення позики.З цієї статті ви дізнаєтеся, чи заважає обтяження продажу чи здачі нерухомості в оренду і чи можливо таким чином відбити витрати на погашення кредиту.

Існує думка, що житло, куплене в іпотеку, є недоторканним для будь-яких операцій, поки на ньому лежить обтяження банку. Однак, це не зовсім так. Власником квартири є покупець, і він має право розпоряджатися майном на власний розсуд, але з деякими застереженнями.

У Південній Америці індіанці користувалися какао-бобами як гроші до 17-го століття, поки не зріс попит на шоколад.

Чи можна здавати іпотечну квартиру

Торік Ілля купив в іпотеку двокімнатну квартиру на вторинному ринку за 2,3 млн рублів, щоб надалі здавати в оренду та отримувати додатковий дохід. Кредитна ставка 8,9% річних, первісний внесок – 20%. Щоб мати можливість маневрувати залежно від фінансової ситуації, інвестор-початківець уклав договір на 20 років із щомісячним платежем 16 437 ₽.

Орендарі знайшлися за два місяці. Домовилися на 20 тисяч карбованців. Ілля задоволений – і нерухомість купив, і внески щодо іпотеки вдалося перекрити. Але якби хлопець узяв до уваги деякі нюанси, то зрозумів би, що зрештою залишиться в мінусі.

По-перше, об'єкт застави підлягає обов'язковому страхуванню, а це близько 2,5 тисячі на рік.

По-друге, за 20 років хоча б кілька разів доведеться зробити ремонт. Навіть за скромних підрахунків на це знадобиться тисяч двісті.

Отже, повна вартість кредиту: 3944834 ₽.

Страхування: 2500 × 20 = 50 000 ₽.

Витрати Іллі разом: 4194834 ₽.

Оскільки частина доходу "з'їдає" інфляція, вважається, що нерухомість має окупатися протягом 10 років.Для виконання цієї умови здавати об'єкт, що розглядається, в оренду потрібно приблизно за 35 тисяч рублів, а це занадто дорого. Навіть якщо власник підвищуватиме плату на пару тисяч на рік, через 10 років іпотечна квартира окупиться лише на 62,4%.

Звичайно, це грубі розрахунки, без урахування дострокового погашення та рефінансування зі зниженням ставки, але висновок очевидний: купівля житла в іпотеку на тривалий термін для надання третім особам за гроші – не найвдаліший варіант інвестування.

Однак якщо мета – придбати нерухомість для себе (або дітей), але з якихось причин ви поки не готові до переїзду, здача в оренду – відмінний спосіб компенсувати частину витрат. Тим більше, що це не заборонено.

У Совкомбанку квартири на первинному та вторинному ринку для сімей з дітьми доступні від 4,09% із держпідтримкою.

З погляду закону

Закон про іпотеку свідчить, що заставне майно можна подарувати, продати, обміняти лише за згодою заставоутримувача. Це з передачею права власності третій особі.

При здачі нерухомості в оренду власником житла залишається позичальник, а отже, він має право використовувати його на власний розсуд та заробляти на цьому (див. п. 2).

З погляду банку

У 2016 році вийшла ухвала Верховного суду РФ № 309-АД16-8799, згідно з якою кредитор не може заборонити власнику здавати майно в оренду. Однак багато банків вказують у документах необхідність попереднього узгодження дій позичальника.

Ця вимога цілком обґрунтована – кредитні організації зацікавлені в збереженні об'єкта застави на випадок, якщо клієнт не впорається з виконанням своїх боргових зобов'язань.

Після розгляду звернення клієнта банк може позначити низку додаткових умов. Наприклад, встановити максимальний термін договору оренди.

Ірина купила одну в новобудові в 2015 році. Наразі планує переїзд до іншого міста. Незважаючи на заборону передачі житла у користування третім особам, зазначену у договорі іпотеки, вона вирішила домовитися з банком. Як аргументацію у письмовій заяві дівчина вказала потребу у додатковому доході для своєчасного погашення кредиту. І це спрацювало, але з невеликим застереженням – кредитор обмежив термін здачі одним роком, без можливості автоматичного продовження.

Причиною відмови банку та й взагалі перешкодою для того, щоб заробляти на здачі нерухомості, може стати використання маткапіталу, адже це суперечить умовам витрачання сертифікату. Якщо до органів опіки дійде інформація про те, що сім'я здає таку квартиру в оренду, вони будуть зобов'язані звернутися до прокуратури із заявою про шахрайство та порушення прав дитини на покращення житлових умов.

Чи потрібний договір

Крім того, що договір захищає власника від дій несумлінних квартиронаймачів (псування майна, невчасної оплати тощо), є ще мінімум два серйозні аргументи на користь його укладання.

• По-перше, здавання нерухомості без офіційного оформлення заборонено законом і може спричинити притягнення до кримінальної відповідальності за незаконне підприємництво, стягнення суми всіх несплачених податків, штрафів та пені.

• По-друге, якщо про це дізнається банк, він може вимагати повного дострокового погашення позики або відсудити іпотечну нерухомість у позичальника.

Тому офіційно укладати договір потрібно незалежно від того, перебуває майно у заставі чи ні.

Чи може здавати житло в оренду самозайнятий

Здавати житло в оренду, маючи статус самозайнятого, не просто можна, це ще й вигідніше, ніж без нього, адже стандартний податок, який потрібно сплачувати звичайним громадянам при отриманні доходів – 13%, а самозайняті платять лише 4% із коштів, отриманих від фізосіб, та 6% – з платежів від організацій та ІП.

Крім того, платникам НВД (податку на професійний дохід) не потрібно подавати декларацію 3-ПДФО. Після отримання орендної плати самозайнятий зобов'язаний занести інформацію із зазначенням ІПН орендаря до спеціального додатку «Мій податок». Податкова самостійно визначить, від кого отримано кошти, та нарахує податок до 12 числа наступного місяця. Внести оплату потрібно до 25 числа.

Детальніше про те, хто такий самозайнятий і як отримати до 5 млн рублів від 6,9% річних на розвиток особистої справи, читайте у нашому блозі.

Чи можна продати іпотечну квартиру

За законом продати об'єкт застави можна лише через узгодження із заставоутримувачем. Тому підготовку до угоди слід розпочинати з схвалення від кредитора.

У 2017 році Владислав взяв іпотечний кредит на покупку просторої студії за 5 млн рублів, а через два роки одружився та переїхав до дружини. Спочатку пара хотіла залишити квартиру Влада, але поява в сім'ї двох дітей та зниження доходів призвели до необхідності позбутися іпотеки. Взявши до уваги обставини, що склалися, і хорошу платіжну дисципліну клієнта, банк пішов йому назустріч і схвалив продаж.

Залишок боргу за договором до початку 2022 року – 3279469 рублів, а внесено за весь час близько 2,8 млн (плюс першопочатківця 1 млн).Щоб не піти в мінус, виставили ціну 7,2 млн. рублів. Дохід при цьому становитиме лише 116 тисяч, що, звичайно, дуже мало, враховуючи інфляцію.

Процедура продажу іпотечної нерухомості залежить від способу оплати.

У такому разі продаж відбувається через повне дострокове погашення кредиту. Необхідну суму продавець бере під розписку у покупця. Після зняття обтяження відбувається підписання договору і передача суми, що залишилася.

Ще один варіант – із використанням банківських осередків. Цей спосіб безпечніший, оскільки угоду повністю контролює заставоутримувач.

У такому разі продавець повинен відкрити два осередки та покласти в одну з них суму, яка відійде банку для закриття боргу, а в іншу – залишок вартості житла, призначений продавцю. Потім укладається договір купівлі-продажу, і лише після реєстрації переходу права власності продавець отримує гроші.

Якщо у покупця недостатньо власних коштів, він може звернутися до вашого банку для отримання іпотеки. І тут кредитор проводить повторну оцінку об'єкта, узгоджується розмір початкового внеску, визначаються умови кредитування нового позичальника.

Після схвалення заявки сторони оформлюють правочин, до банку надсилається заява про дострокове погашення, а до реєстраційної палати – підписані документи для передачі права власності.

Тільки замислюєтеся про іпотеку? Розрахуйте на онлайн-калькуляторі розмір платежу, термін кредитування та повну вартість квартири.

Чи потрібно сплатити податок і в якому розмірі

У Росії всі доходи громадян оподатковуються ПДФО:

Якщо ви володіли нерухомим майном менше п'яти років (або трьох років, якщо у вас немає іншого житла), то гроші, отримані під час його продажу, визнаються доходом.

Проте власник, продав житлову іпотечну нерухомість, має право скоротити розмір бази оподаткування на суму, яку він витратив при її купівлі (тобто початковий внесок і платежі) або отримати податкове відрахування 1 млн рублів. Другий спосіб зниження податку вигідніший, якщо сумарно ви внесли за договором менше 1 млн; відповідно, якщо більше – краще підтвердити у податковій свої витрати.

Як ще можна відбивати вкладення в іпотечну квартиру

Мабуть, якщо спочатку ви не ставили собі за мету заробляти, вигідно «відбити» покупку не вийде – отримані при здачі в оренду кошти лише допоможуть компенсувати щомісячні витрати на погашення, та й продаж у якісь випадкові терміни не зробить вас суттєво багатшим.

Але якщо підходити до вибору нерухомості з розумом, чи вдасться заробляти навіть з іпотекою.

• Вкластися в новобудову – як правило, вартість житла при здачі будинку на 20-30% вище, ніж на етапі котловану. Головне – підібрати надійного забудовника.
• Купити вторинку дешевше – продати дорожче. Іноді на ринку нерухомості трапляються недорогі «бабусині» квартири у добрих районах. Якщо не затягувати з ремонтом та пошуком покупця, під час продажу можна отримати 3–5% зверху.

• Здавати в оренду вигідно – можливо. Наскільки швидко покупка почне приносити дохід – безпосередньо залежить від умов іпотечного кредиту: що менше ставка і термін, то нижчою буде переплата і, відповідно, кінцева вартість об'єкта.

При виборі кожного з цих варіантів окрему увагу слід приділити локації. Правильно підібраний район – з гарною репутацією, розвиненою інфраструктурою, транспортною доступністю – може відіграти вирішальну роль на шляху до вашої мети.